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四川“地产一哥”大跃进:18亿元揽重庆4宗地 净负债率高达1

时间:2019-11-08 15:53:32来源:专探资讯 点击:154次

近日,四川蓝光发展有限公司(以下简称蓝光发展)的全资子公司以17.8亿元收购了重庆两江新区4块土地。继2018年快速扩张后,蓝光的发展也将在2019年继续。截至2019年上半年,蓝光开发已经获得了678万平方米的土地,是销售面积的1.3倍。上半年,土地占用185亿元,同比增长41.1%。

你知道,公司在2018年已经处于快速发展时期。从2016年到2018年,公司将分别新增15个、30个和85个土地储备项目。新增土地储备面积从2016年的281.94万平方米跃升至1159.1万平方米。

公司的高额债务是相伴而生的。截至2019年6月底,公司账面计息负债总额为590.9亿元,同比增长11.5%,净负债率为109.4%,同比增长6.7%。令人担忧的是,该公司仍有大量可持续债务。众所周知,可持续债务的使用是相对免费的,不包括在资产负债表中也可以增加公司的资产。

金融评论员严跃进(Yan跃进)告诉时代财经,可持续债务每年都会招致相应的利息支出,这将带来一定的财务压力。艾振强还强调,如果可持续债务超过规定的第一阶段时间,利息将大幅飙升。一般来说,永久债务需要2-3年的较低利率。

值得一提的是,该公司的实际控制人杨铿在2018年分享了7.7亿元现金股息中的4.4亿元,而他的高管经常离职。公司的销售和管理费用也逐年增加。2016年至2018年,营业收入中的支出比例分别为9.49%、10.56%和10.98%。然而,蓝光发展在2019年上半年的净利润仅为10.38%。作为一家高营业额、低利润率的住宅企业,蓝光的快速发展如履薄冰。

蓝光的前身是成都迪康制药公司,成立于1993年。2008年,蓝光发展通过司法拍卖获得迪肯制药5251万股流通股,占其总股本的29.90%,成为迪肯制药的控股股东。2013年,完成了股份转换的固定增长。2015年,经中国证监会批准,迪康药业正式更名为蓝光发展。蓝光房地产花了7年时间才成功借壳a股。

事实上,早在2012年,收入刚刚突破100亿元的蓝光发展(Blu-ray Development)就宣称实现了“9年1000亿元”的销售目标,复合年增长率达到60%。当时,国内突破1000亿元门槛的企业不超过三家。

在上市之前,蓝光没有它说的那么好。2012年至2014年,销售额分别为125亿元、206亿元和210.1亿元,复合增长率不到30%。上市后,公司开始了另一个故事。从2016年到2018年,公司在房地产销售领域实现了68.72%的三年平均复合增长率。销售额分别为301.35亿元、581.52亿元和855.39亿元,三年复合年增长率为68.48%。

该公司已经开始了高营业额模式。国泰君安此前曾研究报告构建住宅企业“利润率-周转率-收益率-收益率”的泡沫图,可以清晰观察住宅企业的模式选择和实际表现。第一象限的住房企业利润高,营业额高,经常有较高的收益率和较好的盈利能力,而第三象限的住房企业则相反。蓝光地产无疑处于高营业额和低利润率的第二象限。

征地规模更加突出。蓝光发展2018年进一步加大土地收购投资力度,新增土地储备85个,建筑面积1496万平方米,同比增长155.3%。征地规模达到新高。新增商品价值约1800亿元,同比增长157.1%。

该公司2018年的财务报告显示,蓝光的经营活动净现金流为4.6亿元,远低于其22.24亿元的净利润。一般来说,企业经营活动的净现金流量与企业赚取的净利润相匹配。对于房地产企业来说,购买土地是其经营活动现金流出的重要组成部分。净营业现金流入量大致等于房地产企业的净利润,这通常是对出售土地数量的补充。当新购买的土地远远超过消耗的土地时,净营业现金流入往往远低于净利润,甚至为负数。

蓝光开发显然不是一个追求稳定发展的企业。由于公司正在进行的建设项目的影响和业务规模的扩大,公司经营活动的现金流量近年来波动很大。

有趣的是,尽管克里此前发布的“2018年中国房地产企业200强销售排名”显示,蓝光发展2018年的销售额为1041.7亿元,在业内排名第27位。然而,实际年报显示,2018年蓝光开发的销售额并未超过1000亿元。颇具戏剧性的是,该公司的债务首次突破1000亿元。

截至2019年6月底,蓝光发展的总负债为1427亿元,生息负债为599亿元,比18年末增长11.5%。

财务杠杆方面,2016年至2018年底,公司资产负债率分别为80.90%、80.00%和82.04%。净负债率分别为126.72%、94.67%和105.34%。截至6月19日,净负债率为109.4%。

从2018年的负债率来看,如果将可持续负债纳入总负债核算,公司的资产负债率和净负债率将分别上升至84.67%和140.51%。

2016年,公司从上海格非资产管理有限公司获得7.8亿元定期贷款,2017年,公司从芜湖鹏欣投资中心委托的大连银行股份有限公司北京分行获得8亿元定期贷款,2018年发行30亿元永久票据“17蓝mtn001”和10亿元永久票据“8蓝mtn001”。

如果将可持续负债纳入总负债核算,截至2019年3月底,公司资产负债率为84.74%,净负债率为175.19%。

国泰君安证券(Guotai Junan Securities)此前关于房地产公司“明股实债”或表外负债的报告中,蓝光房地产也“名列榜首”。小股东权益一直是房地产公司负债的温床。从2015年到2019年上半年,蓝光发展的少数股东权益从24.6亿元增加到165.96亿元,在不到五年的时间里增长了6.74倍。归属于母公司所有者权益的小股东权益比例从27.67%上升至71.92%,从不到30%上升至70%以上。

该研究论文提到,“开放式股票实际债务”是指表面上以股权形式投资,但实际上隐含固定利息和长期本金提取条件的非标准融资。“真正的公开发行债券”所带来的金融风险相对较大,应该仔细筛选。一方面,“公开发行的实物债券”可以优化财务报表,增强表内融资能力,从而提高住房企业的杠杆率;另一方面,“明股实债”本身也是一种隐性债务,会带来相应的偿债压力。

利润率和周转率难以兼顾,这极大地考验了住宅企业的平衡能力。2018年,蓝光的净利润仅为8.1%,2019年上半年上升至10.38%。有趣的是,由于2018年的良好表现,该公司宣布了股息分配计划。股息总额占本公司2018年归属于上市公司股东净利润的35%(约7.784亿元)。根据持股比例,仅公司的大股东杨铿就获得了约4.28亿元的股息。截至2017年底,蓝光发展已经支付了2.13亿元的股息,仅杨铿董事长就获得了1亿多元。

有些人认为,公司的举措将不可避免地给投资者留下一个不好的印象,即把公司的钱交给董事长。该公司实际上可以减少现金股息和转让股票。毕竟,现金流对住房企业来说是最重要的。

杨铿

至于管理团队,在上市后的三年里,有九名高管离职,甚至连总裁也离职了。2018年,蓝光开发总监兼高级副总裁陆正刚、任东川总监和李承宇总监辞职。8月,李高飞自愿辞去公司董事、副总裁和董事会秘书职务。2018年底,魏仲恺总统辞职。公司说这是私人的。

隐患还在于公司目前三、四线用地较多,面临一定的去工业化压力。大约在2016年,这是三线和四线城市棚户区浪潮的高潮。以中梁为代表的许多中小住宅企业抓住机遇,赢得了规模上的转折,随之而来的是蓝光的发展。在2017博鳌房地产论坛上,蓝光发展副主席兼总裁张桥龙表示,房地产市场的结构已经发生了变化。首先是区域结构。关于城市群的发展,核心城市正在向周边的三、四线城市甚至四、五线城市发展,在这一部分核心区域展开了激烈的战斗。

根据东方金城的数据,在土地分配方面,蓝光发展将在2018年集中在第三和第四条线上,第三和第四条线上新增土地储备和建设面积的68%,比2017年增加27个百分点。截至2019年3月,蓝光房地产在三、四、五线城市仍有744.87万平方米未售面积,约占45.42%。

在建设项目方面,根据蓝光房地产的公告,2019年上半年,华中地区的建筑面积为149万平方米,占集团总面积的30%。该地区的库存相对集中在三线和四线城市。(陈士毅,北京时代财经)

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